En Gözde Yatırım: Londra’da Ev Almak

Originally posted on Ekim 31, 2019 @ 11:34 am

Başta Londra olmak üzere İngiltere’de gayrimenkul satın almak, hem ülkede yaşayanlar hem de Amerikalı, Asyalı ve Avrupalı yatırımcılar için son dönemdeki en cazip yatırım alternatiflerinde biri. Mortgage seçeneklerinin artması ve devlet yardımı, yeni konut projeleri ve Brexit sonrası yavaşlayan ekonomi ile düşen emlak fiyatları ile özellikle Londra’da emlak piyasası en hareketli dönemlerinden birini yaşıyor.

Londra’daki yükselen rezidanslar, gazetelerdeki ve internetteki ev ilanları, bankaların mortgage tanıtımları ve ücretsiz değerlendirme görüşmeleri Britanya’daki ve dünyanın pek çok ülkesindeki gayrimenkul yatırımcıları tarafından dikkatle takip ediliyor. Brexit’in yarattığı durgunluk ve belirsizlik devam etse de İngiltere’de gayrimenkul sektörüne ilgi her geçen gün artmaya devam ediyor.

Rakamlar, Birleşik Krallık’taki emlak sektöründeki canlılığı doğruluyor. UK Finance’ın yılın ikinci çeyreğini kapsayan verilerine göre; Londra’da, ilk kez ev alanlara yönelik 9 bin 960 yeni mortgage anlaşması tamamlanmış durumda. Kiralamak üzere konut alan yatırımcıların mortgage taleplerinde ise Temmuz 2019 verilerine göre, geçtiğimiz seneye oranla yüzde 5.5’lik artışla 5.800 anlaşma yapılmış. Hükümetin ilk kez ev alacaklara yönelik “Help-to-Buy (Equity Loan)” programı ve bankaların cazip mortgage seçenekleri talebi hep canlı tutuyor.

Brexit referandumu sonrası üç yıllık dönemde Londra’daki ev talebi istikrarlı şekilde artmaya devam ediyor. Ek teşviklerden ve düşük faiz oranlarından yararlanarak ev almak isteyenler, Brexit’in gerçekleşeceği tarihten önce satın alma işlemlerini tamamlamak için harekete geçti bile…


Gayrimenkul Şirketleri Yatırımlarına Hız Verdi
İnşaat firmalarının satış rakamları da bu hareketliliğin sonucunu somut olarak ortaya koyuyor. Britanya’nın en büyük inşaat şirketinden biri olan Baratt’ın açıkladığı yıllık rakamlara göre; şirket, geçtiğimiz yıl ülke çapında 17 bin 856 yeni ev sattı ve 910 milyon pound kar etti. National House Building Council’in son verileri ise inşaat şirketlerinin yeni konut yapımı için son üç ay içindeki başvurularının geçtiğimiz 12 yılın en yüksek oranında olduğunu gösteriyor.

Londra’nın en büyük gayrimenkul yatırımı şirketi olan The Galliard Group, Londra’da yapımı devam eden 3,95 milyar pound değerinde 6.905 ev inşaatına sahip ve 10 bin yeni evin de inşaatı planlanıyor. Bazı projelerinde devletin “Help-to Buy” katkısına olanak sağlayan şirket, Londra’nın gelişmekte olan ve ileride popüler olacak bölgelerine yatırım yapıyor. Ayrıca potansiyel alıcılara kiraya verebilecekleri evler üzerinden yatırım yapmalarını teşvik ediyor.

Londra’nın güneyinde Streatham, Clapham, Balham, Wimbledon, Greenwich gibi şehre ulaşımı kolay birçok bölge ve kuzeyde Streatham, Paddington, Islington, Shoreditch gibi bölgelerde inşa edilen yeni rezidanslar, gayrimenkul yatırımlarının ve alım beklentilerinin kanıtı olarak yükselmeye devam ediyor.

“Son 5 yılda 85 bin Türk Londra’dan ev aldı”
Birleşik Krallık’ta yaşayan Türk vatandaşları için de emlak çok cazip bir yatırım. Britanya’daki Türk vatandaşları için, Ankara Anlaşması için gelenler dahil ev almada herhangi bir kısıtlama bulunmuyor. Ancak ev satın almak, oturum izni sağlamıyor. Allytta Emlak Danışmanlığı CEO’su Neşe Jenkins, son yıllarda Türklerin Londra’ya ilgisinin ciddi şekilde arttığını söylüyor. “Kaç Türk’ün Londra’dan kesin olarak ev aldığını bilmiyoruz ancak araştırmalarımıza göre son 5 yılda 85 bin Türk’ün Londra’dan ev aldığını söyleyebiliriz” diyen Neşe Jenkins, 2019 itibari ile 10 milyon pound üzeri ticari yatırımlar için şirketlerine ulaşan Türk yatırımcılarda yüzde 400 artış olduğunu belirtiyor.
Londra’da fiyatlar yüksek olsa da şehrin ekonomik ve kültürel canlılığı uzun dönemli yatırım için Türk vatandaşları dahil alıcıları cezbediyor. Yıllık 4,5 milyon turist ağırlayan Londra’dan, şehir merkezi dışındaki bölgelere yapılan yeni tren hatları da şehir imkanlarından taviz vermeden uygun fiyatla ev alma olanağı sunuyor.

Oturum İzni Olmayan Türkler de Ev Satın Alabiliyor
TurkishBank UK, Birleşik Krallık’ta yaşayan ve ev almak isteyen Türk vatandaşlarına mortgage hizmeti sunuyor. Hizmetten yararlanmak için oturum izni gerekmiyor. Başvuru sonrası değerlendirme süreci minimum 3 ay sürüyor. Bankanın, ev sahibi ile anlaşıp ev alım anlaşması yapmasından sonra, mortgage süresinin minimum 2-3 ay olduğunu akılda tutmak gerekiyor.


Birleşik Krallık’ta oturum izni olmayan Türk vatandaşları için TurkishBank’ın mortgage olanaklarından yararlanmak için öncelikle TurkishBank UK’de hesap açılması gerekiyor. Devam eden süreçte, bankanın uzmanları farklı mortgage paketleri konusunda bilgilendirme yapıyor ve en uygun paketin seçilmesi sağlanıyor. Son aşamada ise başvuru sahibi tarafından mortgage için gerekli dokümanların toparlanıyor ve bankaya teslim ediliyor. Gerekli dokümanlar içinde ev almak isteyen kişinin birikimleri, banka hesap dökümleri, maaş bilgileri, varsa hisse senedi ya da şirket ortaklıkları ve finansal durunu belirten diğer gelir belgeleri yer alıyor.

KARLI GAYRİMENKUL ALMANIN PÜF NOKTALARI

Londra başta olmak üzere Birleşik Krallık’ta gayrimenkul satın almak oldukça karlı bir yatırım. Ancak bunun için en doğru evi, en doğru satın alma yöntemiyle ve ekonomik olarak en doğru zamanda satın almak gerekiyor. Birleşik Krallık’ta gayrimenkul yatırımı yapmanın tüm yönlerini işlediğimiz dosyamızda sektörün uzman isimleri; farklı ev sahipliği seçenekleri, ev seçiminde dikkat edilmesi gerekenler, Türk vatandaşlarına yönelik mortgage olanakları ve yasal süreçler, Brexit ve emlak piyasasındaki gelecek tasarımları konusunda ayrıntılı bilgiler verdiler. Okumadan gayrimenkul almayın!

Ev Satın Almanın Tam Zamanı!
Birleşik Krallık’ta yatırım yapmaya karar verenlerin cevap aradıkları sorulardan biri “Ne zaman ev almalı?” Brexit’in ana gündem olduğu adada, sektör temsilcileri ekonomideki güvensizliğin kısa vadeli olduğunun altını çiziyor:
İş Bankası Londra Şubesi Head of Retail & Personal Banking Ethem Berk Türköver, “Brexit sürecinin yarattığı belirsizlik ortamında satılık ev fiyatlarının kayda değer ölçüde düşme eğilimi gösterdiğini gözlemliyoruz. Bankalardan konut alımına yönelik uzun vadeli ve düşük faizli kredi bulma imkanı hala devam ederken, birikimlerin ev alımı amacıyla kullanılması mantıklı görünüyor. Özellikle kirada oturan kişiler için bu ortam, ev almak için uygun imkanlar barındırıyor” diyor. Türköver, süreç belirsizliğini koruduğu sürece ev fiyatlarının yükseliş trendine girmeyeceğini tahmin ettiklerini ifade ediyor.

KATRIN Properties Direktörü olan, aynı zamanda ABTIC – Association of British-Turkish Investment and Construction başkanlığını da yapan Kerem Yavuzarslan da emlak sektörünün orta ve uzun vadede en güvenli yatırım olduğuna dikkat çekiyor. Yavuzarslan elinde birikimi olan Türk vatandaşlarının İngiltere’deki gayrimenkul piyasasındaki hareketliliği bir fırsat olarak değerlendirmeleri gerektiğini dikkat çekiyor.
Londra’da 60 yılı aşkın süredir İngiliz ve yabancı yatırımcılara gayrimenkul alımı ve satımı konusunda hukuki danışmanlık veren Bowling & Co Solicitors Senior Partner’i Huseyin E. Huseyin her sene daha fazla yatırımcının İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapma düşüncesi ile harekete geçtiğini ve kendilerine ulaştıklarını, bunların içinde Türk yatırımcıların da önemli bir yer tuttuğunu belirtiyor. Yatırımcılar için gayrimenkulün, doğru tercihlerin yapılması ve alanında uzman kişiler ile çalışılması halinde iyi bir sermaye getirisi olduğunu belirten Huseyin şöyle devam ediyor:
“Yatırımdan maksimum fayda elde etmek adına, yatırımcıların İngiltere’nin gayrimenkul piyasası koşulları konusunda bilinçli olması gerekiyor. İngiltere’de Brexit süreci yatırımcının güvenini azaltsa da, gayrimenkullerin değeri bazı bölgelerde istikrarlı bir şekilde yükselmekte ve genele bakıldığında popülerliğini korumakta. Yakın zamanda yapılan bir araştırma Hong Kong, Dubai ve İngiltere’deki 5 emlak yatırımcısından 4’ünün hâlen İngiltere’de gayrimenkul satın aldığını ve İngiltere’nin hâlâ cazip bir gayrimenkul yatırım piyasası olduğunu gösteriyor. Ayrıca, poundun devalüasyonu sayesinde İngiltere’de satın alma maliyeti yabancı yatırımcılar için düştü ve bu durum da yatırımcıları teşvik ediyor.”


“Londra Emlak Piyasası Şu Anda Bir ‘Alıcı Piyasası’dır”
One London Property Group Genel Müdürü Emre Belge, 2014 yılında en yüksek fiyat seviyesine ulaşan İngiltere konut piyasasının, son beş sene içerisinde Brexit ve damga vergisi değişikliğinin de etkisi ile birlikte, düşüş trendinde olduğuna dikkat çekiyor. Belge, “Sağlıklı bir dengelenmenin yaşandığı emlak piyasası, alım yapmak için güzel fırsatları da beraberinde getiriyor. 2014 yılından bu yana merkez Londra’daki konut fiyatlarında %10-%15 arasında inişle bir dengelenme olduğu görülüyor” diyor.
Belge, İngiltere’de gayrimenkul satın almayı avantajlı hale getiren nedenleri anlatmayı sürdürüyor:
“Özellikle, ana geliri Sterlin dışındaki USD, EUR vs. para birimleri olan yatırımcılar için, Brexit %15 civarında bir avantaj sağlamış durumda. Referandumun yapıldığı tarihte 1.45 seviyelerinde olan GBP/USD paritesi, 1.18 seviyelerine kadar düştü ve su sıralar da 1.23 seviyelerinde seyrediyor. Bu bakımdan bakıldığında gecen sene Asyalı yatırımcıların bu sene ise Amerikalı ve Avrupalı yatırımcıların, İngiltere konut piyasasındaki en büyük alıcılar olduğunu görmekteyiz.”

Yavaşlayan emlak piyasasının aktif alıcılar için başka güzel fırsatları da beraberinde getirdiğini vurgulayan Emre Belge, elinde satılmamış daireleri olan inşaat firmalarının potansiyel alıcılar için yüksek oranlarda indirimler sunduklarını ifade ediyor. Belge, firma olarak özellikle bu tarz stokları takip ettiklerini ve müşterileri için yüksek oranlarda indirim şansları yakaladıklarını kaydediyor.


Bu dönemi gayrimenkul yatırımında avantajlı kılan sebepleri anlatmayı sürdüren Emre Belge şöyle devam ediyor: “İngiltere Merkez Bankası politika faiz oranlarının %0.75 seviyesinde olması, Brexit etkisiyle yavaşlayan ekonomi nedeniyle bir süre daha faiz artışının öngörülmemesi de mortgage kullanacak yatırımcılar avantajlı bir dönem sunuyor. Bütün bu saydığımız nedenlerden dolayı Londra emlak piyasası şu anda bir ‘Alıcı Piyasası’dır. Yani, alıcının, pazarlık gücünün daha kuvvetli olduğu bir piyasadır. Bizim görüşümüze göre önümüzdeki dönemde, İngiltere emlak piyasasına yatırım yapan bir yatırımcı, 5 sene sonunda aldığı mülkü satıp çıkmak istediğinde, güzel karlar elde edecektir.”

Emre Belge’nin genel müdür olduğu One London Property Group, konut ve ticari mülk alımlarında müşterilerine sürecin ilk adımından son adımına kadar destek veriyor. Süreçteki bütün profesyonel hizmetlerin koordinasyonunu yaparak, alım sürecinin yatırımcı için en rahat biçimde gerçekleşmesini sağlıyor.

Doğu Londra ve Yeni Metro Hattındaki Bölgeler Gözde

Ev almaya karar verenlerin cevap aradıkları en önemli ikinci soru ise “Nereden ev alınmalı?”… Londra Belediyesi’nin “Fırsatlara Açık Bölgeler” çalışmasında Doğu Londra, Greenwich tarafındaki London Nehri çevresi, Thamesmead & Abbey Wood, Bank Side, Waterloo, Southall gibi bölgeler öne çıkıyor. Mülk satın alırken de genellikle Güneydoğu İngiltere ve özellikle Londra’nın merkezi tercih ediliyor ancak bu bölgeler pahalı olduğu için düşük randımanlı. Sektör temsilcilerinin Londra ve dışındaki bölgelere ilişkin öngörüleri de bu tabloyla benzerlik gösteriyor:
• Doğu Londra: Güncel olarak Doğu Londra, daha düşük fiyatlara ve dolayısıyla daha yüksek randımana sahip bir bölge. Islington ve yukarı bölgeyi kapsayan Kuzey Londra, gelişime açık alanlar olarak başı çekiyor. Newham, Barking ve Dagenham semtleri uygun fiyatlarıyla yine öne çıkan bölgeler.
• Kingston Upon Thames ve Güney Batı Londra: Özellikle Türk ailelerin okulları, ulaşım kolaylığı ve sosyal çevre açısından tercih ettiği Richmond, Kingston, Wimbledon ve Putney popülerliğini koruyor.
• Elizabeth Metro/Crossline çevresi: Yıl sonunda açılacak ve bu metro hattı, Heathrow havalimanını şehir merkezine bağlıyor ve bu hat boyunca yapılacak yatırımlar için gelecek vaad ediyor. Kuzeyde Reading, Güneydoğu’da Abbey Wood ve Kuzeydoğu Londra’da Shenfield bu hattın ulaştığı duraklar. Bu metro hattı overgorund olarak mevcut hatlar üzerinden Berkshire ve Essex’e de ulaşıyor.
• Güney Londra: Streetham, Croydon, Clapham, Balham, Waterloo, Greenwich semtleri emlak şirketlerinin yatırımlarını yoğunlaştırdığı alanlar. Şehir merkezine tren hattıyla kolay ulaşımın olması ve gelişme potansiyelleri, uygun fiyatlar da düşünüldüğünde bu bölgeleri önemli bir seçenek haline getiriyor.

Londra Dışındaki Cazip Bölgeler

Londra dışında Manchester ve Leeds gibi bölgeler de yatırım açısından verimli şehirler olarak öne çıkıyor. Özellikle üniversite şehirleri Birmingham, Bristol, Nothingham, Manchester son dönemlerde taleplerde öne çıkmış durumda. Profesyonel emlak yatırımcıları Liverpool ve Newcastle’a karlılık nedeniyle yönelebiliyor. Cambridge ve Edinburg da emlakların en hızlı satıldığı lokasyonlar.
Berkshire Bölgesi Londra’ya yakınlığının yanı sıra 2019 yılında Reading’e gelecek CrossRail hızlı treni nedeniyle yatırımcıları cezbediyor. Bu bölge aynı zamanda klasik yaşam stili, geniş mekan, bahçe arayan İngilizlerin tercihi. Royal Ascot yarışları, Henley Royal Regatta gibi etkinliklere ev sahipliği yapan bölgede, ülkenin en pahalı malikaneleri yoğun olarak bulunuyor. İskoçya da bu segment alıcıların çok yoğun ilgisine sahip.
Bath, Richmond ve Brighton ise sürekli talep alan bölgeler. Eski tarihi şehir merkezleri her zaman daha zor emlak bulunan ve pahalı yerler olarak konumlanıyor.
Essex, Surrey, Suffolk, Dartford ve Hampshire da Londra’dan ayrılan çoğu insan için popüler bölgeler arasında yer alıyor.

Yüksek Kar İçin Uzun Vadeli Düşünün!

Gayrimenkul yatırımından yüksek kar elde etmek için uzun vadeli planlar yapılması gerekiyor. Ev fiyatlarındaki düşme eğilimi devam ettiği takdirde, kısa vadeli ev alım-satımlarında zarar edilmesi ihtimali bulunduğuna dikkat çeken İş Bankası’ndan Ethem Berk Türköver “Bu piyasa koşullarında uzun vadeli ve oturum amaçlı yapılacak ev yatırımlarının müşteriler için uygun bir seçenek olduğuna inanıyoruz. Faiz oranları açısından baktığımızda ise; piyasadaki belirsizlik ve ekonomik durgunluk dikkate alındığında faiz oranlarının düşme eğilimine girebileceğini düşünüyoruz. Brexit sonrası süreçte ekonomide yaşanması muhtemel olumsuzluklar piyasanın canlandırılması amacıyla faiz indirimlerini beraberinde getirebilecektir” şeklinde konuşuyor.
Allytta Emlak Danışmanlığı CEO’su Neşe Jenkins de, uzun vadeli yatırımlara yönelik tahminlerden umutlu. Emlak sektörünün geleceğine yönelik araştırmalar ve analizlerine göre 2018-2022 arasında beklenen emlak fiyat artışı yüzde 14, kira artışları ise yüzde 10 düzeyinde gerçekleşeceği öngörülüyor. İngiltere Tapu İdaresi emlak fiyat endeksindeki tahminlere göre, emlak fiyatları artışının 2027’de yüzde 56 olması bekleniyor. Neşe Jenkins’in yerleşim değil, yalnızca yatırım amaçlı emlak almak isteyenlere “Londra’da olabilecek en iyi mülkü bulun veya Londra dışındaki özellikle sosyal konut, öğrenci yurdu, bakımevi, karma kullanımlı binalara veya inşaat yapılabilecek arazilere odaklanın” diyor. Bu mülklerin yatırım dönüşü ve kira getirilerinin çok yüksek olduğunu belirten Jenkins, şahıs yerine şirket olarak emlak yatırımı yapmanın vergiler ve miras konusunda da avantajları olduğunu belirtiyor.

EV ALMA SEÇENEKLERİ NELER?

Bowling & Co Solicitors’tan Huseyin E. Huseyin Birleşik Krallık’ta bir yatırımcının Freehold ya da Leasehold olmak üzere iki farklı şekilde gayrimenkul satın alabileceğini belirtiyor.
• Freehold, arazinin ve onun üzerindeki yapının mülkiyeti anlamına gelir ve İngiltere’deki çoğu müstakil ev, freehold şeklinde edinilmiştir.
• Leasehold, İngiltere’de gayrimenkul satın alırken tercih edilebilecek bir diğer seçenektir. Leasehold halinde, Freehold’a sahip kişi bir diğer kişiye, mülke ilişkin kullanım hakkını, belirli bir süre için ve “Lease” olarak adlandırılan hukuki belgede belirtilen koşullar çerçevesinde devreder. Uygulamada Leasehold’a ilişkin hak, genellikle 125 yıl ve civarı olarak yer alır. Devralan kişi Lease’de belirtilen koşullar ile bağlı olacağı için gayrimenkul alım sürecinin başından sonuna kadar bir hukuk bürosu desteği alınması yatırımcı açısından çok önemlidir. İngiltere’deki apartman dairelerinin büyük çoğunluğu Leasehold şeklinde tutulmuştur.

EV ALIRKEN BUNLARA DİKKAT EDİN!

En Az 5 Senelik Yatırım Yapın
Allytta Emlak Danışmanlık’ın CEO’su Neşe Jenkins, Londra’da ev sahibi olmak isteyenlerin özellikle dikkat etmeleri gereken noktaları şöyle sıralıyor:
Öncelikle beklentilerinizi çok iyi belirleyin, ne amaçla yatırım yaptığınızı gözden geçirin.
Kısa vadede geri dönüşü değil, artış ya da düşüş yönündeki fiyat eğilimlerine karşı en az 5 senelik bir yatırım planlayın.
Bütçenizi sadece satın alma olarak düşünmeyin, ödeyeceğiniz vergileri, ek vergileri, avukatlık ücretlerini, yatırım ve finansal danışman ücretlerini, belediye ve tapuya ödenecek masrafları da hesaba katın.
Bölge seçimini çok iyi yapın.
Mutlaka profesyonel emlak yatırım ve yönetim şirketiyle çalışın.
Gayrimenkul alımından önce mutlaka planlanan tadilat ve ekstra ödemeler konusunda bilgi sahibi olun.

Yeni Projelerin Eski Evlere Kıyasla Getirisi Yüksek
KATRIN Propertıes Ltd Direktörü Kerem Yavuzarslan’ın tavsiyeleri ise şöyle:
Kiralamak için ev satın alıyorsanız; mutlaka doğru bir bankayla görüşün, uzun dönemli bir kredi anlaşması yapın ve kira getirisini mutlaka hesaba katın. Yeni projelerin eski evlere göre kira getirisi daha yüksek olacaktır.
Eğer oturmak için almak istiyorsanız; mutlaka çocukları düşünerek beğendikleri ve çocuklarınızın kapasitesine uygun okullara yakın yerlerde ev alan. Aksi taktirde yanlış okula gitme nedeniyle çocuklar sorun yaşayacaktır.
Yatırım yapmak ya da oturmak için ev satın alırken, fiyat çalışması yaparken unutulmamalıdır ki; yeni bitmiş evler her zaman market değerinin %10 -15 üzerinde satılır. Yeni ev satın alındığı gün ikinci el olacağı için satılırken de en az %10 ile %15 daha düşük fiyata satılacaktır. Dolayısıyla aldığı fiyatı ancak dört ile beş sene sonra tekrar yakalayabilir.
İkinci el bir ev satın alınırsa biraz masraf edilip satılığında değeri düşmez. Yeter ki; binanın alımındaki ekspert raporları düzgün yapılsın.
Türkiye’den gelen yatırımcılar için eğer gelir önemliyse mutlaka ulaşımın rahat olduğu, metronun ağının bulunduğu yerlerde ev alınmalı. Yeni yapılmakta olan Queen Elizabeth Metro Hattı, fiyatlar henüz düşükken araştırılmalı ve buralarda daireler yerine müstakil evlere yönelip tadilat seçeneği değerlendirmeli.
Ayrıca Londra dışında yerleşimi çok düzgün olan küçük kasabalarda mutlaka hesaba katılmalı.

Türkiye’deki Evinizi İpotek Edip
Ev Almanız Mümkün

İş Bankası’nın Türk vatandaşlarına özel hizmetlerini bankanın Londra Şubesi Head of Retail & Personal Banking Ethem Berk Türköver anlattı:
İş Bankası Londra Şubesi, İngiltere’de ev almak isteyen kişilere Uzun Vadeli Teminatlı İhtiyaç Kredisi veriyor. Vadesi 15 yıla kadar çıkabilen bu kredi için Türkiye’de bulunan gayrimenkuller ipotek altına alınabiliyor. Bu ürün, Türkiye’deki gayrimenkullerini değerlendirmek isteyen ya da İngiltere’de kredi skoru oluşmayan olası alıcılar için uygun bir seçenek. Son dönemde Türkiye’deki piyasa koşulları nedeniyle satılamayan veya satılması tercih edilmeyen ancak teminat değeri taşıyan gayrimenkuller, bu kredi aracılığıyla değerlendirilebiliyor.
Kredi alan kişi, İş Bankası müşterisi ise: kredi değerlendirmesi daha hızlı bir şekilde yapılabiliyor. Bazı müşterilerin Türkiye’deki herhangi bir İş Bankası’nda halihazırda var olan teminatları da ilave bir sürece gerek duymaksızın kabul edilebiliyor. İş Bankası’nın Birleşik Krallık’taki kredi verme sürecinde, müşterilerinin Türkiye’deki kredi skorlarına (KKB) hakim olması ve Türkiye’deki gelirlerini de hesaba katarak kredibilitelerini ölçmesi bir avantaj yaratıyor. Geri ödemeler İngiltere’deki şubede açılacak hesap veya direct debit talimatıyla yapılıyor.
İş Bankası’nın İngiltere’deki ev alımlarına ilişkin sunduğu ürün “mortgage” özelliğinde değil, “uzun vadeli bir ihtiyaç kredisi” biçiminde olduğu ve kredi teminatı olarak İngiltere’de satın alınacak gayrimenkuller dikkate alınmadığı için, satın alınacak evin “leasehold, freehold veya shared ownership” olması önem taşımıyor. Ev almak isteyen kişiler bu krediyi tercih ettiklerinde değerlendirme süreci, krediyi geri ödeme yetkinliğine bağlı oluyor. Ek olarak mevduat blokesi, kefalet ya da çoğunlukla Türkiye’deki gayrimenkullerin üzerine alınacak ipotek teminatlarıyla ilerleniyor.
İşlerini yeni yeni oturtmaya çalışan ve ilerleyen yıllarda gelirlerinin artması beklenen bazı İş Bankası müşterilerine, ilk sene için yalnızca faiz ödemeli, sonraki seneler için ise anapara ödemeli seçenekler öneriliyor. Böylece, örneğin 15 senelik bir kredi seçeneğinde, ilk 1 yıl için aylık ödeme tutarları oldukça düşük bir seviyede kalırken, kalan 14 yılda anapara ödemeli olarak biraz daha yüksek bir aylık ödeme tutarıyla ilerlenebiliyor.
İş Bankası Londra Şubesi, Türkiye’deki ev alımlarına yönelik “Overseas Mortgage” adında bir ürün de sunuyor. Türkiye’deki standart bir konut kredisi süreci ile aynı olan bu ürün için ise 15 yıl vadeye kadar İngiliz Sterlin’i üzerinden farklı kredi seçenekleri sunuluyor. Bu ürün, Türkiye’ye yatırım yapmak isteyen İngiltere’deki Türk vatandaşları için uygun bir seçenek.

EV ALMA SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

Britanya’da gayrimenkul satın almak için belli bir prosedürün takip edilmesi gerekiyor. Süreç şöyle işliyor:
1. Mortgage kredisinin seçimi:
Ana paranın ve faizin belli bir süre içinde periyodik ödemeler ile geri ödendiği ‘repayment mortgage’ veya belli bir süre boyunca sadece faiz ödenen (genellikle 25 yıl) ana paranın ise vadenin sonunda ödendiği ‘interest-only mortgage’ yatırımcılar açısından tercih edilebilecek mortgage türleri arasında yer alıyor. Yatırımcı için en uygun mortgage türünü seçmenin yanı sıra yatırımcıların; mortgage depozitosu, komisyon ücreti (broker fee) tapu ücreti (Land Registry fee), damga vergisi (Stamp Duty) başta olmak üzere bu süreçte karşılarına çıkacak tüm maliyetleri sonraki aşamalarda bir süprizle karşılaştırmak adına baştan göz önünde bulundurması gerekiyor. Depozito, tapu ücreti ve damga vergisi gibi yatırımcı tarafından ödenmesi gereken bir çok meblağ, satın alınan gayrimenkulün satış bedeline bağlı olarak değişiyor.

2. Satıcıya teklif gönderme:
Konut sahibine ya da emlakçıya piyasa değerinin ölçüsünde teklif gönderiliyor. Teklif karşılıklı konuşma ile bir noktaya gelince, fiyat üzerinde tarafların anlaşmasıyla süreç başlıyor. Genellikle evin satın alınması konusunda ciddiyetini görmek için emlakçı ya da mal sahibi paranın veya mortgage kredisinin hazır olduğunu gösteren belgeyi görmek istiyor.

3. Mülkün değerlendirilmesi:
Teklifin kabul edilmesi ile birlikte, alacağınız konut hakkında yapısal inceleme raporları yetkili ve tarafsız uzman kişiler tarafından hazırlanıyor, gelen raporlar alıcının çalıştığı danışmanlarca inceleniyor, alıcı adına gerekli takipler yapılıyor. Bir sorun tespit edilir ise müşteri durum hakkında bilgilendiriliyor.
4. Avukat tutulması:
Sürecin başında bir danışmanlık şirketi ile çalışılmıyorsa, bu aşamada avukat tutmak satış süreci ve hukuksal işlemlerin yürütülmesi için zorunlu.

5. Satışın tamamlanması:
Bütün raporların olumlu çıkması durumunda her iki tarafın avukatları devreye giriyor ve satış sürecini başlatılıyor. Altı ila sekiz hafta süren bu sürecin sonunda, paranın transferi sırasında sorun yaşanmaması için kural gereği her türlü para transferleri avukatlar kontrolünde gerçekleştiriliyor, bunun için müşteriyi koruyucu çok ciddi önlemler alınmış durumda. Para transferi gerçekleştikten sonra avukatınız satış kaydı için Tapu İdaresi’ne başvuruyor.

360 Derece Gayrimenkul Hizmeti
Britanya’da gayrimenkul satın almak için oldukça detaylı prosedürleri yerine getirmek gerekiyor. NY Maxx Construction, müşterisinin en karlı gayrimenkule sahip olması için satın almadan tadilata, yasal prosedürden hukuki işlemlere kadar sürecin her aşamasında hizmet veriyor.

İ
nşaat alanında konut ve ticari yapılar konusunda “Danışmanlık, Tasarım ve Yapım” hizmetleri vermek amacıyla 2017 yılında Londra’da kurulan NT Maxx Construction, bugün gayrimenkul sektöründe oldukça geniş bir yelpazede hizmet veriyor. Institution of Structural Engineers ve aynı zamanda Kingston Chamber of Commerce üyesi, 21 yıllık deneyime sahip Yapı ve İnşaat Mühendisi Tuba Kılıçarslan tarafından kurulan NT Maxx’da emlak yatırım danışmanlığından başlayarak; konut ve ticari mahallerin müşterinin bütçesine, ihtiyaçlarına ve özellikle plan tadilatına uygun olup olmadığının araştırılması, fizibilite çalışmalarının yapılması, kısa vadede prim yapabilecek gayrimenkulün satın alınana kadarki tüm süreçlerinin takibi, gayrimenkulün durumu hakkındaki hazırlanan araştırma raporlarının değerlendirilmesine kadar bu alandaki hemen tüm hizmetler veriliyor.
Ancak NT Maxx’tan alınabilecek hizmetler bunlarla da sınırlı değil. Kılıçarslan satış sonrası verdikleri hizmetleri şöyle sıralıyor: “Bu hizmetlerin yanında proje ve inşaat ekibimiz ile satış işleminden sonra müşteri mülkiyetinde bulunan gayrimenkulün yenilenmesi, büyütülmesi için gerekli belediye proje onaylarının alınması. Son aşamada da onaylı projeye uygun tamirat, yenileme inşaat hizmetlerini vermekteyiz.”
İngiltere’de Ev Almak Ciddi Bir İştir
Bugüne kadar Türkiye’de ve İngiltere’de yerleşik birçok kişinin ev alma sürecinin başından sonuna kadar her aşamasında hizmet verdiklerini ifade eden Tuba Kılıçarslan “İngiltere’de ev almak ciddi bir süreçtir. Bütçeye uygun alınacak evin bölgesinin belirlenmesi ile başlayan süreç daha sonra belirlenen evin, müşteri kârlılık oranlarına dönüşüm süreci ve ihtiyaca yönelik olup olmaması ile devam eder” diyor.
Kılıçarslan devam eden süreci şöyle özetliyor: “Bu durum belirlendikten sonra müşterinin isteği doğrultusunda uygun konut bulunur. Daha sonraki aşamada satın alma bedelinin öz kaynakla mı yoksa mortgage kredisi kullanım seçeneğiyle mi karşılanacağına karar verilir. Bu karar doğrultusunda satın alınacak konut sahibine ya da ilgili emlakçıya piyasa değerinin ölçüsünde teklif gönderilir. Teklifin karşılıklı konuşma ile bir noktaya gelmesi ve fiyat üzerinde tarafların anlaşması ile süreç başlar.”
Alınacak evin belirlenmesinin ardından kredi kullanımına ilişkin ilgili bankayla, evin inceleme raporları konusunda da uzman kişilerle detaylı bir çalışmaya başlanıyor. Bu aşamalar sorunsuz bir şekilde tamamlandığında avukatlar kontrolünde para transferi gerçekleştiriliyor. Ev sahipliği sağlandıktan sonra müşterinin planları doğrultusunda yine NT Maxx hizmet vermeyi sürdürüyor.

Cazip Bölgeler Müşterinin Beklentisine Göre Değişiyor
Son yıllarda başta Londra olmak üzere Britanya’da gayrimenkul yatırımı yapmak hem bu ülkede yaşayanlar hem de dünyanın farklı ülkelerinde yaşayan ve karlı yatırımlar yapmak isteyenler için de oldukça dikkat çeken bir yatırım alternatifi oldu. Yatırım konusunda öne çıkan bölgeler ise kişinin bütçesine, yatırım beklentisine göre değişiklik gösteriyor.
“Londra şu anda mimari açıdan geleneksellik ile modern mimarinin uyumlandırıldığı yenilenme sürecine girdi. Büyük yatırımlar konut ve iş merkezleri alanında, merkez birinci bölge ile Kuzey yerleşimlerinin altıncı bölgelerine kadar uzanıyor” diyen Kılıçarslan gayrimenkulde bölge seçimine ilişkin tüyolar vermeye devam ediyor:
“Müşterinin beklentisi sıfır bir projede yer almaksa bu bölgeler cazip olacaktır. Ancak bu bölgelerde hem yatırım maliyetleri çok yüksek, hem de yatırımlarının geri dönüş süreleri uzun vadeli. Beklenti, kısa zamanda yatırımı paraya dönüştürmek ise, yeni açılacak metro hatları güzergahlarında ve okulların iyi olduğu bölgelerde eski evleri almak ve bunları yenileyerek satmak veya eski evleri yapılacak proje tadilatları ile bağımsız dairelere bölerek satmak en doğru seçenek. Bunun için şu bölge cazip demek yanlış olur, kişinin beklentilerine uygun bölge her zaman cazip bölgedir.” Kılıçarslan belirli bir bölgeyi hedef göstermese de şu ifadeleri kullanıyor; “Ben Kingston Upon Thames bölgesinde yaşıyorum. Yeni gelen Türk ailelerin çoğunluğunun tercihi de Richmond, Kingston, Wimbledon ve Putney civarları. Bunu da belirleyen faktörlerin başında okulların iyi olması, ulaşımın kolaylığı ve sosyal çevre diyebiliriz.”

En Doğru Satın Alma Yöntemi Seçilmeli
İngiltere’de ev veya daire satışı alma yöntemlerine gelince… Tam sahiplik (freehold) veya uzun dönem kiralama (leasehold) satışı olmak üzere 2 şekilde gerçekleştiriliyor. Leasehold yöntemiyle daire satın alındığında 100 ila 1000 yıl şeklinde sahiplik sağlanıyor ve mülkün bulunduğu toprak satın alan kişiye ait olmuyor ve toprak için yıllık bir bedel ödeniyor. Ayrıca süre azaldıkça satış fiyatının düşmesi ve bedeli karşılığında yıl uzatma gibi işlemler yapılması gerekiyor. Leasehold konut satın alımında, konutta yapılacak her türlü tadilat için mülk sahibinden izin alınma zorunluluğu bulunuyor.
Tam sahiplik ise müstakil evlerde ve bazı evden daireye dönüşmüş binalarda olabiliyor ve buna freehold (tam sahiplik) veya sharehold (paylaşımlı sahiplik) deniliyor. Bu satış tiplerinin her ikisinde de ev ve daire toprağı ile beraber satın alan kişi adına tapulanıyor ve herhangi başka bir bedel ödemek gerekmiyor. Kılıçarslan “Genelde bu bizim Türk halkının alışkın olduğu sistemle aynı olduğu için Türk müşterilerimize bu tarz satın alımı tavsiye ediyoruz” diyor.

Tadilat Bedelini Mortgage Karşılamıyor
Ev satın alırken bir detaya daha dikkat etmek gerekiyor. Eğer eski bir ev satın alınmışsa ve bakım gerektiriyorsa iç mimarlık ve tamirat hizmetinin alınması evin değerinin artmasını sağlıyor. Kiraya verilecek ise de belirli şartların sağlaması gerekiyor. Tadilat masraflarının mortgage ile karşılanmadığına dikkat çeken Kılıçarslan, “Mortgage sadece alınacak eve bankanın gönderdiği ekspertizin belirlediği fiyatın belli bir oranını öder. Diğer masraflarınıza karışmaz. Bunun için başka krediler veya öz kaynaklarınızı kullanmanız gerekebilir. Maliyetler müşterinin istekleri ve konutun durumuna göre de değişkendir” şeklinde konuşuyor.

No Comments Yet

Leave a Reply

Your email address will not be published.