İngiltere’de MORTGAGE ile ev alma

Birleşik Krallık’ta gayrimenkul satın almak pandemi döneminde de kârlı bir yatırım olma özelliğini korudu. Fiyatlar yükselmeye, yeni konutlar yapılmaya devam ediyor. Pek çok farklı seçeneği bulunan mortgage, gayrimenkul satın alımında en sık başvurulan finans çözümlerinden biri. Ancak bir ev satın alırken, kişisel finans  planlamasını doğru yapmak, en uygun koşullarda en doğru mortgage’ı kullanabilmek için bir danışmandan destek almak gerekiyor. Mortgage danışmanları sadece evi alırken değil, uzun yıllar süren riskli ödeme sürecinin sorunsuz şekilde  tamamlanmasında da önemli rol oynuyor.

Gayrimenkul, yatırım alternatifleri arasında ilk sıralardaki yerini koruyor. Birleşik Krallık da, kârlı yatırım yapmak isteyenlerin yakın takibinde. Başta Londra olmak üzere Birleşik Krallık’ta  gayrimenkul satın almak, hem ülkede yaşayanlar hem de Amerikalı, Asyalı ve Avrupalı yatırımcılar için en cazip yatırım alternatiflerinde biri.  Pandemi döneminde dahi Birleşik Krallık’ta konut fiyatları artmaya, konut sahipleri yatırımlarından kâr etmeye devam etti. Nationwide Building Society verilerine göre; ülkede konut fiyatları Haziran’da yıllık olarak yüzde 13,4 arttı. Böylelikle konut fiyatlarında Kasım 2004’ten bu yana en hızlı artış yaşandı. Aylık bazda bakıldığında ise konut fiyatlarının yüzde 0,7 artış kaydettiği görüldü. Böylelikle ortalama fiyatlar 254 bin sterlin seviyesini aştı. Ülkede konut fiyatlarında aylık bazda yükseliş serisi üçüncü aya ulaştı. Covid-19 salgınını kontrol altına alabilmek için hükümet tarafından uygulanan 16 aylık sokağa çıkma yasağı, kentsel alanların dışında yer alan konutlara olan talebin artmasına sebep oldu. Aynı zamanda tüketiciler emlak piyasasındaki rekor seviyeye yakın düşük borçlanma maliyetlerinden ve satın almalarda uygulanan geçici vergi indiriminden de faydalanıyor.

Nationwide Başekonomisti Robert Gardner, “Ev fiyatları tüm zamanların en yüksek seviyesini görmesine rağmen, kredi ödemeleri tarihi standartlara göre yüksek değil.” açıklamasında bulundu. Veriler, Birleşik Krallık’ın tüm bölgelerinde fiyatların yükseldiğine işaret ediyor. En fazla artış görülen bölgeler sırasıyla yüzde 14 ve yüzde 13,4 ile Kuzey İrlanda ve Galler oldu. İskoçya ve Londra en az artışı gösteren bölgeler. Başkent Londra’daki konut fiyatı oranları bir önceki çeyreğe göre yüzde 4,8’den yüzde 7,3’e yükseldi.

Mortgage seçeneklerinin artması, devlet yardımı ve yeni konut projeleri özellikle Londra’da emlak piyasasının hareketli tutan dinamikler. Gayrimenkul alırken sıklıkla başvurulan finans çözümlerinin başında mortgage geliyor. Ancak gayrimenkul satın alırken ister yatırım için olsun ister içinde yaşamak için, en uygun koşullarda, en kârlı yatırımı sorunsuz bir şekilde gerçekleştirmek için bir danışmandan destek almak gerekiyor. Biz de bir bilene danıştık ve alırken dikkat edilmesi gerekenleri, mortgage’ın detaylarını ve ev alırken neden bir danışmandan destek almak gerektiğini, parapara.co.uk firmasının sahibi Finans & Mortgage Danışmanı Özgür Akıncı ile konuştuk.

Mortgage’dan faydalanmak için UK’de ne kadar yaşamış olmak gerekir?

Kendiniz yaşamak için bir ev satın almak istiyorsanız Birleşik Krallık’da en az 1 yıl yaşamış olmanız gerekiyor. Ancak yatırım amaçlı bir gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız mortgage’dan faydalanmak için minimum bir süre gerekmiyor.

Ankara Anlaşmalılar mortgage’dan nasıl ve hangi koşullarda faydalanabilirler?

Ankara Anlaşması’ndan yararlanarak Birleşik Krallık’ta 3 yıldan az yaşamış olanlar, minimum yüzde 25 depozit ödeyerek başvuruda bulunabilirler. Eğer 3 seneden uzun süredir UK’de yaşıyorlarsa sadece yüzde 5 depozit ödeyerek başvuruda bulunabilirler. Önemli olan evin fiyatından depozit miktarı çıkarıldığında kalan kısmı için gereken mortgage’ı ödeyebilecek gelirinizin olmasıdır.

Konut kredilerinde vatandaşlık, oturum izni gibi kısıtlamalar var mı?

Genel kural; başvuru yapıldığında ve ev alma işlemi bittiğinde 2 senelik bir vizenin pasaportta olmasıdır. Bu kural eğer yüzde 25 depozit verirseniz uygulanmıyor. Vizesi olmayan, başka bir ülkede yaşayan ve sadece yatırım amacıyla gayrimenkul almak isteyenlerin de mortgage alması mümkün. Ancak en az yüzde 35 depozit ödemeleri ve satın alınacak mülkün en az 250 bin sterlin değerinde olması şartı aranıyor.

Mortgage’a başvuracak kişinin geliri, ödediği vergi ve mortgage tutarı arasında nasıl bir ilişki var?

Mortgage miktarının belirlenmesindeki tek faktör başvuru yapan kişi veya kişilerin gelirleri değil. Hali hazırda mevcut olan giderler de alınabilecek mortgage miktarını etkiliyor. Aynı fiyattaki eve, aynı miktarda geliri olan iki kişinin, farklı miktarda mortgage alabiliyor olmasının sebebi giderlerinin farklı olmasıdır. Bankaların kişilerin vergi öncesi yıllık gelirlerinin belli bir katına mortgage verdiği doğru. Ama bu çarpanın ne olduğunu banka kendi belirliyor ve oran değişiklik gösterebiliyor. Mesela bazı büyük bankalar bu çarpanlarını 5’ten 4,5’e kadar düşürdüler. Ancak bu çarpanlara göre hesap yapmak genelde yanlış mortgage planlamasına yol açabiliyor.

Mortgage’a başvurmayı planlayanlara kişisel vergileri konusunda neler tavsiye edersiniz?

İngiltere’de bir kredi başvurusu yapıldığında başvuran kişinin beyan ettiği yani kanıtlayabileceği gelir dikkate alınarak karar veriliyor. Dolayısıyla sistemin içinde kalmak ve sistemin sunduğu imkanlardan yararlanmak için gerekli vergilerin ödenmesi çok önemli. Self employed dediğimiz firma direktör ve sole trader olarak çalışan kişilerin son 2 yıllık vergi beyanlarını göstermeleri gerekiyor. Dolayısıyla geliriniz ne kadar yüksekse oturmak için alacağınız eve o kadar yüksek miktarda mortgage alabilirsiniz.

Pandemi öncesinde bazı bankalar en az 5-6 yıldır çalışan ve sürekli kâr gösteren limited şirketlerin kâr miktarlarını da mortgage hesaplarında dikkate alıyordu. Ancak şu anda maalesef bunu dikkate alan bir banka bulunmuyor. İyi haber ise bankaların ilerleyen zamanda bunu tekrar uygulamayacağı anlamına gelmiyor. 

Eşler mülkü ortak alabilir mi?

Eğer 2 kişi başvuru yapıyorsa her birinin gelir ve giderlerine toplu olarak bakılıyor ve buna göre mortgage miktarı belirleniyor. Başvuranlardan aksi bir istek gelmediği sürece tapu başvuruda bulunan herkesin adına çıkıyor.

Banka kredilerinde oranlar neler?

Banka kredilerinde oranlar değişiyor. Şu anki kredi oranlarıyla 3 ay sonraki oranlar arasında fark olabiliyor. Dolayısıyla buna genel bir cevap vermek zor. Bankaların faiz oranları, ödenen depozit miktarı, mortgage türünün sabit veya standart oranlarda olması ve bunların süresi gibi birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebiliyor.

Help to buy nedir, kimler yararlanabilir?

Hükümetin yeni yapılan evleri alan kişilere yaptığı depozit yardımı ile alınan mortgage türüne “Help to Buy” deniyor. Bu depozit yardımı Londra içindeki gayrimenkuller için maksimum yüzde 40, Londra dışındakiler için yüzde 20 olabiliyor.

Yüzde 25’lik mevduatın tamamını kendiniz finanse etmek yerine, Help to Buy ile yüzde 5’lik bir depozito ödediğinizde, hükümet bunu toplam satın alma fiyatının yüzde 20’si tutarında bir öz sermaye kredisi ile tamamlıyor. Daha sonra satın alma fiyatının sadece yüzde 75’i için kullanacağınız mortgage daha uygun oranlarda olabiliyor.

Help to Buy’a başvuran kişinin dünyanın hiçbir yerinde başka bir mülkünün bulunmaması gerekiyor. Mortgage geri ödemeleriniz faiz içerecek olsa da, ilk beş yıl boyunca yüzde 20 öz sermaye krediniz için herhangi bir faiz ödemeniz istenmiyor. Sadece 25 yıl içinde veya evi sattığınızda öz sermaye kredinizi geri ödemeniz gerekir, ancak o zamandan önce geri ödemeyi de seçebilirsiniz.

Help to buy ile alınan bir ev kiraya verilebilir mi?

Mortgage kullandığınız finans kurumu ya da bankadan alınacak izin ile konutunuzu en fazla 1 yıllığına kiraya verebilirsiniz. Ancak bu süre daha fazla uzatılamaz.

Share ownership nedir? Kimler, hangi koşullarla yaralanabilir?

Share ownership  evin tamamını değil yüzde 25’lik dilimlerini alabildiğiniz bir yöntemdir. Evin sahip olduğunuz yüzde 25’lik dilimleri için mortgage ödemesi, geri kalan kısmı için kira ödemesi yaparsınız. İstediğiniz zaman evin geri kalan kısmını yüzde 25’lik dilimler olarak alabilirsiniz. Evin diğer ortağı izin verdiği sürece kendi payınızı başkasına satabilirsiniz.

First time buyer nedir? Bu yöntemle alınan ev kiraya verilebilir mi?

İlk evini alan kişilere verilen isimdir. Satın alınacak evin içinde yaşamak koşuluyla başvurulur. Kısa süreli olmak şartıyla mortgage firmasının izni olduğu sürece kiraya verilebilir. Ancak uzun süre kiraya verilecekse bunun buy to let mortgage’a çevrilmesi gerekir. İster yurtiçinde ister yurtdışından First time buyer olan kişinin dünyanın hiçbir yerinde başka bir mülkü olmaması gerekir. Yanlış beyan verilmesi İngiltere’de ciddi bir suçtur. 

Buy to let’in diğer yöntemlerden farkı nedir?

Kira geliri sağlamak amacıyla alınan evlere verilen isimdir. Minimum yüzde 25 depozit verilmesi ve geri kalan kısmın kira ile ödenebilecek miktarda olması gerekir. Eğer kira miktarı yeterli değilse kişinin gelirine de bakılır. Buy to let mortgage ile alınan evlerin sahipleri bu evlerde yaşamamalıdır. Bu mortgage kontratının ihlali anlamına gelir ve mortgage firması sizden tüm mortgage borcunun geri ödenmesini isteyebilir.

Yeni kavramlardan biri de “Equity loan” yani öz sermaye kredisini açıklar mısınız?

“Equity loan”ın kuralları  “Help to Buy” ile oldukça benzerlik gösteriyor. Hükümetin oturmak için yeni yapılan evlerden birini almanız durumunda evin değerinin yüzde 20-40 oranları arasında yardım ettiği mortgage türüne verilen isimdir.

Aradığınız evi bulduktan sonra bir rezervasyon ücreti ve toplam satın alma fiyatının yüzde 5’i kadar bir depozit ödeyerek evin güvenliğini sağlayabilirsiniz. Daha sonra fiyatın yüzde 75’i için bir mortgage almanız gerekir. Artık yeni mülkünüz için bedelin yüzde 80’ini ödediğinize göre, kalan yüzde 20’lik kısmı size ilk beş yıl tamamen faizsiz olan öz sermaye kredisi verilerek süreç tamamlanacaktır. İlk beş yıldan sonra, sizden kredi değerinin yüzde 1,75’i kadar bir ücret alınır ve bu ücret her yıl perakende fiyat endeksi artı yüzde 1 oranında artar. Kalan yüzde 20, 25 yıl sonra veya evinizi sattığınızda, hangisi daha erken ise, piyasa değerinden geri ödenir. Yüzde 20’lik öz sermaye kredisini daha önce geri ödemeye karar verirseniz, istediğiniz zaman yüzde 20’lik bakiyenin en az dörtte birini veya tutarın tamamını ödeyebilirsiniz. Bu ödeme piyasa değerlemesine tabi olur.

Pandemi döneminde peşinat oranını yüzde 5’e indiren yasal düzenleme neyi kapsıyor ve ne kadar yürürlükte kalacak?

Bu düzenlemenin Mortgage işlemleri açısında bir farkı bulunmuyor. Bu uygulama da devlet yardımı söz konusu değil. Alacağı evin fiyatının yüzde 5’ini depozit olarak ödeyerek mortgage’a başvuran kişinin, evin değerinin geri kalan yüzde 95’lik kısmı için gelirini ispat etmesi gerekiyor. Üstelik bu kadar az depozit ödenerek alınan mortgage’lar daha riskli olduğundan faiz oranları da oldukça yüksek oluyor. Devlet garantisiyle mortgage firmasına bir kaybı olması durumunda ödeme yapılıyor. Bu kaybın olması, mortgage sahibinin evini kaybetmesi ve bankanın evi satması anlamına geliyor.

Yüzde 5 peşinat düzenlemesi, 2022’nin Aralık ayına kadar devam edecek. Damga vergisi tatili, 31 Mart’tan 30 Haziran’a kadar bir kez uzatıldı. Bu süreçte mülkün ilk 500,00 sterlinlik kısmı için yüzde 0 damga vergisi alındı. 1 Temmuz’dan itibaren bu yüzde 0’lık oran ilk 250,000 sterlinlik kısmı için geçerli hale geldi. Bu uygulama 30 Eylül’e kadar devam edecek, Ekim’den itibaren bu limit 125,000 sterline kadar inecek.

Konut alımında pek çok hükümet yardımından bahsettik. Devlet mülk edindirmede nasıl bir politika izliyor?

Devlet inşaat sektörünü ve buradan para kazanan yan sektörleri ayakta tutmak için bu tür yardımlarda bulunuyor. Bu yardımlar ekonominin canlı kalmasını, devletin daha fazla vergi geliri almasını sağlarken ev fiyatlarının da yükselmesine sebep oluyor. Fiyatların yükselmesini de şöyle açıklayabiliriz. Arz artışı talep artışının gerisinde kaldığında fiyat artışı yaşanıyor ki; şu an İngiltere’de çok ciddi bir konut eksiği var. Devlet bu yardımlarla talebi canlandırırken, yeterli düzeyde olmayan arzla beraber fiyatların artmasına da neden oluyor. Devlet politikası ekonominin canlı kalmasını sağlamak üzerine kurulur. İngiltere’de ekonomiye katkı sağlayan en canlı sektörler; inşaat, finans ve IT olduğundan, devlet bu sektörlerin aktivitesini destekleme amaçlı programlar oluşturuyor.

Ev alım sürecinde kimlerle çalışılmalı, hangi alanda destek alınmalı?

İngiltere’de ev alımı sürecinde avukatınız çok önemli. Conveyancing denilen bu servisi sunan firmaların ücretleri bölgesel olarak 500 ile 1500 sterlin arasında değişiklik gösteriyor.

Conveyancing servisi ev alım sürecinin hangi aşamasını kapsıyor?

Eğer bir avukattan destek alıyorsanız; mortgage başvurusu yapıldıktan sonra ve mortgage teklifiniz avukatınıza ulaştığında avukatınız alacağınız mülkün yasal işlemlerine başlıyor. Ev alim surecini hızlandırma istiyorsanız avukatınıza mortgage teklifinin gelmesini beklemeden yasal işlemlere başlamasını söyleyebilirsiniz.

Mortgage danışmanı hangi hizmetleri veriyor?

Her bir kişinin finansal durumu, istekleri ve beklentileri farklı, dolayısıyla her birimiz için ayrı bir finansal planlama yapılması önem taşıyor. Riski minimuma indirmek için konut alma süreçlerinde mortgage danışmanları ile çalışmak çok önemli. 23 senedir burada yasayan ve finans sektöründe olan bir finansal danışman olarak, müşterilerimizin vereceği kararlarda sadece mortgage almak için değil aynı zamanda bu kararların doğru yapılandırılmasını sağlamak için de destek veriyoruz. Yani günü kurtaran çözümler yerine kişinin malvarlığının gerekli şekilde korunması, kendinden sonraki nesle bırakılması ve Inheritance Tax (Miras Vergisi) düşürmek için planlamalar yapıyoruz.

Mortgage broker ücretleri bölgesel olarak 1500 Sterlin’e kadar çıkabiliyor. Unutulmaması gereken sadece mortgage almak değil. Bu alınan mortgage miktarının hastalık, kaza ve ölüm gibi durumlarda geri ödenmesinin finansal korunma ürünleriyle korunması gerekiyor ki; bu da oldukça hayati bir konu. Finansal korumu ürünleri de şöyle açıklayabiliriz… Hayat bir çok bilinmezlikle dolu, pandeminin etkilerini hepimiz yaşadık. Ölüm anında geride bıraktıklarımızın finansal problemleri olabiliyor. Bunun mortgage’la ev sahibi olmanızla da alakası yok. Ölüm anında kalan borçların ödenmesi ve geride bıraktığınız sevdiklerinizin geleceğini finansal anlamda güvenceye almak için örneğin; hayat sigortası çok önemli. Hayatın içinde kaza veya hastalıktan dolayı çalışamadığınız ve gelir elde edemediğinizde sadece mortgage ödemeleriniz değil, kiracıysanız kira ödemeleriniz ve diğer düzenli ödemeleriniz olumsuz etkilenir. Sadece ev kaybı yaşamazsınız aynı zamanda dikkatle koruduğunuz kredi skorunuz da negatif şekilde etkilenir. Bunun önüne geçmek için gelir, kaza ve sağlık sigortası gibi riski azaltıcı koruyucu önlemler almak çok önemli.

No Comments Yet

Leave a Reply

Your email address will not be published.